境外人在中国购买房屋实务/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 22:17:52   浏览:8627   来源:法律资料网
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境外个人在华购置房地产的政策与实务

奚正辉


  中国房地产市场经历了近10年的涨幅,目前已进入一个相对稳定的时期,随着中国经济的发展和人民币升值的预期,有越来越多的境外个人想在中国直接购买房地产。但为了抑制房地产泡沫,中国政府对房地产市场的调控力度却越来越大,各种限制法规、政策频繁出台,着实令境外个人望房兴叹。

一、 境外个人在华购买房地产的政策演变

  国家对境外个人在华购买房地产的相关法规、政策是随着中国的改革开放一起进行的,主要经历了四个阶段:
  第一,起始阶段。1980年3月5日,国务院转发了《关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》规定:鼓励华侨、归侨、侨眷用侨汇购买和建设住宅。他们购买和建设的住宅,产权和使用权归己,国家依法给予保护。该办法也适用于港澳、台湾同胞和中国血统外籍人以及他们在我境内的亲友。该政策的出台,推动了中国一些沿海城市建造许多侨汇房,并出售给华侨等,这也是新中国对外开放房地产市场的开始。
  第二,发展阶段。在20世纪80年代末90年代初,中国政府允许房地产开发商建造外销房,将该商品房销售给境外人士,那时商品房有外销与内销之分,境外人士只能购买外销商品房。1994年11月15日,建设部制定了《城市商品房预售管理办法》,第8条规定:需向境外预售的,应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。
  第三,鼎盛阶段。为了促进房地产市场的快速发展和改善投资环境,实现全面开放,中国各地政府逐步取消了境外人士在华购房的限制,除国家安全外,境外人士可以购买任何中国的房地产。
  2002年8月,北京市国土资源和房屋管理局下发了《关于调整本市内外销商品房管理有关规定的通知》,从2002年9月1日开始,北京市取消本市商品房分“内销”、“外销”的规定。
  2001年7月16日,上海市人民政府下发了《关于本市内外销商品住房并轨的若干意见的通知》,通知合并了内销、外销商品住房;取消原有的内、外销商品住房项目土地使用权出让金价格的差别,也就是境外人士可以购买上海的任何住宅,但非居住用房还有限制。
  2003年2月18日,上海市房屋土地资源管理局下发了《关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知》,自2003年3月1日起,取消本市国有土地上的各类非居住房屋的租售对象限制,全面建立开放、统一的商品房交易市场。
  第四,管制阶段。随着外资不断地涌入中国房地产市场,中国的房地产价格快速攀升,房价远高于普通百姓的承受力,房屋的空置率急剧上升,产生了房地产市场泡沫,不仅导致了居者无其屋,而且昂贵的房价增加了商业的成本,严重影响了商业、工业的发展。为了遏制房价的上涨,2005年5月9日,国务院办公厅转发了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,中国政府开始全面介入房地产市场,中国房地产市场的宏观调控由此拉开了序幕。
  为了遏制房价的进一步上扬,2006年7月11日,建设部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,第十条规定:“境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。”需注意的是,该意见是限制境外人士在中国大陆购买房屋,但境外人士原来购买的房地产,还是可以自由出售的。

二、境外个人在华购置房地产的实务

1、 签订购房合同

  目前在中国的主要城市购买一手房基本上购房合同都是从政府网站上直接打印下来的示范文本。像上海的二手房交易的文本也须在网上打印。在签署购房合同是,一定要仔细阅读购房合同,看自己的条件是否都写在上面,尤其要注意补充条款。在制定合同时,购房者的关键义务是付款,所以要注意付款的日期是否太紧张,购房者的权利是收楼并取得房地产权证,所以要注意收楼及取得产权证的时间。
  作为境外人购房,其购房合同需要公证,这比国内人购房多了一道程序。境外人办理抵押贷款,所签订的贷款抵押合同,也需要公证。公证其实是一个审查的程序,最大限度的保证该合同的真实性,有利于保障交易的安全及稳定。但中国也并不是所有地方都规定境外人购房必须要公证,例如北京,就已经取消了境外人购房公证。

2、 结汇支付房款

  买房必然涉及到支付房款的问题,如果境外个人在中国境内有人民币存款,则可以省去很多麻烦,直接将房款从境内人民币账户划至开发商指定的人民币收款帐户中即可。但是,多数境外个人并没有现成的人民币,而是需要将境外资金通过外汇管理部门办理相关结汇手续后,才能支付房价款。这样,相对于人民币直接支付的情形,则增加了结汇这一道购房门槛。
  2006年9月1日,国家外汇管理局和建设部联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,就境外个人购房资金结汇问题作出了规定。
  根据外汇《通知》,港澳台居民和华侨向外汇指定银行申请购房款结汇时,需要向银行提交商品房销售合同或预售合同、《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明和房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。对于港澳台居民、华侨以外的境外个人,除了提交前述购房合同、身份证明和合同备案证明之外,还需要向银行提供一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明。外汇《通知》同时规定,开发商的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款,必须经外汇指定银行对境外个人提交的申请材料进行真实性审核确认后,直接将结汇款项划入开发商的人民币账户。
  在上海,2006年12月13日,上海市房屋土地资源管理局制定了《关于购房结汇出具相关证明的通知》,其规定:“一、境外机构和个人购买本市预售商品房的,在签订上海市商品房预售合同并网上备案后,应当按规定向房屋所在地区县房地产交易中心申请办理预售合同预告登记,取得预告登记证明。该预告登记证明可作为向外汇指定银行申请购房结汇的相关证明。二、境外机构和个人购买本市现售商品房或存量房屋,签订上海市商品房出售合同或上海市房地产买卖合同并网上备案的,在办理新建商品房转移登记前,经房屋所在地区县房地产交易中心确认后,开具《境外机构和个人购买本市房屋已网上备案的证明》,可以作为向外汇指定银行申请购房结汇的相关证明。”在预售的情况下,只有做了预告登记,购房者才能将外汇结汇并支付到开发商人民币账户。

3、 向银行申请贷款

  银行对境外个人申请贷款审核比较严格,一般都由银行直接审核。需向银行提供如下材料:房屋购买合同、护照、结婚证(或单生证明)以及个人收入证明(或税单)、在中国境内工作或学习满1年的证明。
  《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定:借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年,所购商业用房为竣工验收的房屋。
  《中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》:从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%;但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
  境外个人购房时可以向任何一家国内银行借人民币,不过境外人还可以向外资银行申请借外币支付房款,以后逐月偿还外币。借外币的优势在于贷款利率比较优惠,而且随着人民币的升值,还外币可以赚汇率差。
  作为境外个人在中国购房,其也可以在外国直接融资,然后将该外币资金直接汇到中国,结汇后支付房款。
  境外人在国内贷款,签署的抵押贷款合同也许办理公证,银行通常在取得他项权利证后直接将该贷款支付给出售方。

4、 办理房地产权证

  根据中国的法律规定,房屋所有权的取得必须以登记为准,即购房者自有关房地产管理部门对房屋所有权予以登记之日取得该房屋的所有权。
  办理产权证时,须缴纳税费后才能办理转移登记,手续较为繁琐,而且费时,建议找专业人士代为办理。

希望本文对有意在中国境内购置房地产的境外人士有所帮助。

上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
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杭州市行政执法监督检查暂行规定

浙江省杭州市人民政府


杭州市行政执法监督检查暂行规定

市政府令

第38号


(1992年4月24日杭州市人民政府发布)


第一章 总 则


  第一条 为了加强对行政执法工作的监督检查,保证各项法律、法规、规章的贯彻实施,促进行政执法机关和行政执法人员依法行政,保护国家、集体、公民的合法权益,根据国家有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本规定。
  第二条 本市各级人民政府、政府职能部门以及依法享有行政执法权的其他机关、组织(以下简称行政执法机关)及其行政执法人员,都必须遵守本规定。
  第三条 行政执法机关依法行使行政执法权和行政执法监督检查权,受法律保护。依据法律、法规、规章及规范性文件在法定的职权范围内行使职权,不受任何组织和个人的非法干预。
  第四条 行政执法和行政执法监督检查工作,必须遵循有法可依、有法必依、执法必严、违法必究的原则。
  第五条 杭州市人民政府领导全市的行政执法和行政执法监督检查工作。县(市)、区人民政府领导本地区的行政执法和行政执法监督检查工作。各级行政执法机关在本级人民政府的统一领导下,负责本部门、本系统的行政执法和行政执法监督检查工作。
  第六条 市、县(市)、区人民政府法制工作机构和市人民政府所属工作部门的法制工作机构,负责对本地区、本部门行政执法和行政执法监督工作进行指导、协调和督促检查。

第二章 法制宣传

  第七条 法律、法规、规章发布后,有关行政执法机关应认真组织学习,领导干部和有关行政执法人员必须熟悉并掌握其基本原则和主要内容。
  第八条 法律、法规和重要的规章发布后,各级司法行政部门和负责组织实施的行政执法机关应通过多种形式,及时向公民、法人和其他组织进行宣传、贯彻。
  第九条 行政执法机关应当根据社会需要,有计划地向群众提供有关法律咨询、法律服务。


第三章 行政执法


  第十条 本规定所称行政执法,是指依法享有行政执法权的行政机关、组织及其行政执法人员,依照法律、法规、规章和规范性文件管理属于其职权范围内的各项工作,依法处理行政争议、解决行政纠纷、制裁行政违法行为、追究行政责任等活动。
  第十一条 行政执法活动必须以法律、法规、规章以及县(市)、区人民政府和市人民政府所属工作部门发布的不与法律、法规、规章相抵触的规范性文件为依据。
  第十二条 行政执法机关和行政执法人员必须在法律、法规、规章及规范性文件规定的范围内行使职权,不得超越或滥用职权。
  第十三条 行政执法实行持证执法制度。行政执法人员依法执行公务时,应出示执法工作证件,表明身份,并按国务院的规定着装,或佩带证章、标志。
  第十四条 县(市)、区人民政府和市人民政府所属各行政执法机关应当建立培训考核制度,对行政执法人员进行政治和业务培训,经考核合格取得执法证件后方能上岗。新录用的行政执法人员,在试用期内不得单独作出行政处罚决定。
  第十五条 各级人民政府及其所属工作部门可以根据工作需要委托其他组织行使行政执法权(以下简称委托执法),被委托组织不得再行委托。
  第十六条 委托执法应符合下列规定:
  (一)委托机关以书面形式明确委托的事项、权限和期限。
  (二)被委托组织应是常设机构,并具有履行相应职责的能力。
  (三)县(市)、区人民政府及乡镇人民政府委托执法的,报上一级人民政府批准;市人民政府所属工作部门委托执法的,报市人民政府批准;县(市)、区人民政府所属工作部门委托执法的,报上一级行政主管部门批准,并报本级人民政府备案。
  第十七条 被委托组织必须以委托机关的名义并依照委托的权限行使行政执法权。委托机关对被委托组织的行政执法活动进行监督,并承担法律责任。
  第十八条 未经法律、法规、规章授权以及行政机关委托的组织,不得行使行政执法权。
  第十九条 行政执法机关之间、行政执法机关与其他部门之间应紧密配合、通力协作、各尽其职、协调一致。
  凡由几个部门共同负责组织实施的法律、法规、规章,各行政执法机关要明确分工,认真履行各自的职责,加强协调配合,共同做好工作;凡主要由一个部门负责,其他部门配合执行的,为主的部门要主动与配合部门加强联系,搞好衔接,配合部门要密切协作,积极支持。
  第二十条 行政执法机关查处行政违法、违章案件,必须以事实为依据,以法律为准绳,做到事实清楚、证据确凿、定性准确、处理恰当、手续完备、程序合法。
  第二十一条 行政执法机关查处行政违法、违章案件,除法律、法规另有规定外,应按下列程序进行:
  (一)登记立案。
  (二)调查取证。
  (三)作出处理决定。
  (四)制作处理决定书,并告之诉权。
  (五)依法送达。
  对事实清楚、证据确凿、情节简单的一般违法、违章行为,可以当场处理。当场处理应表明身份,说明理由,填写当场处理决定书,并告知当事人申请行政复议的机关名称、期限,或者向人民法院提起诉讼的期限。
  第二十二条 行政执法人员必须遵守以下守则:
  (一)严格履行法律、法规、规章赋予的职责。
  (二)忠于职守,秉公执法。
  (三)清正廉洁,不以权谋私。
  (四)保守国家秘密。
  (五)自觉接受群众监督。
  第二十三条 行政执法机关实行行政首长负责制。
  各级行政领导干部必须依法支持和保护行政执法机关和行政执法人员的执法活动。
  行政执法机关应建立健全行政执法责任制,把执行法律、法规、规章的任务列入本机关及其工作人员的目标责任制,作为年终考核和评比的重要内容。

第四章 行政监督检查

  第二十四条 本规定所称行政监督检查,是指:
  (一)上级人民政府对下级人民政府,上级人民政府工作部门对下级人民政府工作部门,各级人民政府对其所属工作部门的行政执法活动进行的监督检查。
  (二)对国家法律、法规、规章负有执行职责的行政执法机关,在其业务管辖范围内对公民、法人及其他组织遵守法律、法规和规章的情况进行的监督检查。
  (三)各级监察机关对同级行政机关工作人员以及下级行政机关工作人员中守法以及执法情况进行的监督检查。
  第二十五条 对行政执法机关及其行政执法人员监督检查的主要内容是:
  (一)在行政管理各项事务中,是否严格遵守宪法和法律、法规、规章,是否真正维护国家、集体和公民的合法权益。
  (二)对负有执行职责的法律、法规和规章是否认真组织实施,有无有法不依、执法不严、违法不究,以致造成重大损失或其他严重后果的行为。
  (三)行政处罚是否按照法定权限和程序进行。
  (四)执法人员有无滥用职权,徇私舞弊,玩忽职守,损害国家、集体和公民合法权益的行为。
  (五)其他应当监督检查的行为。
  第二十六条 行政执法机关对公民、法人及其他组织的监督检查的主要内容是:公民、法人及其他组织遵守法律、法规和规章,履行法定义务的情况。
  第二十七条 行政执法检查的部署:
  (一)根据上级和同级人民代表大会及其常务委员会的决定进行的执法检查。
  (二)按照上级人民政府和上级行政执法机关的统一部署进行的执法检查。
  (三)各级人民政府、各级行政执法机关自行组织的执法检查。
  第二十八条 行政执法检查可采取单位自查、部门互查、系统联查、专题调查、重点抽查等方法进行。
  第二十九条 市人民政府确定全市重点检查的法律、法规、规章目录,各县(市)、区人民政府和市人民政府所属各行政执法机关应对重点检查的法律、法规和规章的执行情况进行自查,并将检查结果书面报市人民政府,并抄报市人大常委会。
  第三十条 各级行政执法机关可根据自身执法情况确定本部门的执法检查重点,自行组织检查,并将检查结果报同级人民政府和上级行政执法机关。
  第三十一条 重要法律、行政法规发布实施一年后的第一个月内,省、市人民代表大会及其常务委员会制定颁布的地方性法规和省、市人民政府制定发布的行政规章实施半年后的第一个月内,负责组织实施的市级行政执法机关必须向市人民政府书面报告贯彻实施情况和存在问题。法律、法规的实施情况抄报市人大常委会。
  第三十二条 行政执法机关和行政执法人员必须接受监督检查机关的检查,如实反映情况,提供有关材料,不得隐瞒、阻挠、刁难。
  第三十三条 行政执法机关接受同级人民代表大会及其常务委员会的法律监督和工作监督,向其报告法律、法规的贯彻实施情况,并自觉接受人大代表的视察和检查。
  行政执法机关接受司法机关的司法监督,参加行政诉讼,服从司法机关的终审判决。
  第三十四条 任何单位和个人均有权监督行政执法机关和行政执法人员的执法活动,有权检举、控告和揭发违法违章行为。对检举、揭发的问题,有关行政执法机关必须查清事实,负责处理,不得对检举揭发者进行压制或打击报复。
  行政执法机关应建立举报制度,受理个人或组织对违反法律、法规和规章行为的检举、控告。
  第三十五条 对行政执法人员模范执行公务,秉公执法,成绩显著的,有关行政执法机关应给予表扬或奖励。
  第三十六条 对行政执法人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,有关行政执法机关应从严惩处。触犯刑律的,由司法机关依法追究其刑事责任。
  第三十七条 市、县(市)、区人民政府法制工作机构和市人民政府所属工作部门的法制工作机构,在进行行政执法监督检查时,发现执法活动中的违法和不当行为,应当向本级人民政府或行政主管部门报告,由本级人民政府或行政主管部门予以纠正,或者责成有关机关查处。


第五章 附 则


  第三十八条 本规定由杭州市人民政府法制局负责解释。
  第三十九条 本规定自发布之日起施行。




铁路旅客列车软卧管理办法

铁道部


铁路旅客列车软卧管理办法
1995年9月28日,铁道部

第一条 车站、列车凭旅客的身份证,外籍旅客凭护照,港澳台旅客凭回乡证发售软卧票。发售时,常备票在票背面、代用票在记事栏内记载证件号码。计算机发售时,在机器内和票面上记录证件号码。记录发生错误须更正时,更正的地方应加盖改站名戳记。
第二条 对重点旅客(首长、外宾、华侨、港澳台同胞、老、弱、病、残和铁道部规定可优先购票的人员)应优先发售软卧票。
第三条 各次软卧车的17-20号铺位由旅客列车调剂发售,车站不再发售。
第四条 列车上安排软卧铺位时,应将车票上记载的证件号码与旅客出示的证件相对照,相符的予以安排,不符的不得安排。
第五条 列车上安排铺位原则上应按照票面记载的铺号安排。但如确需调整时,由列车乘务员与旅客协商,经旅客同意后调整。旅客不同意不得强行调整。
第六条 对车票记载号码与旅客出示的证件号码不相符时,列车长应编制客运记录交旅客作为到站退还软卧票价的依据。退还时核收退票费。
第七条 软卧列车员对乘坐软卧的旅客应登记姓名、性别、工作单位、住址、职业、证件号码。
第八条 对非乘坐软卧车的旅客在软卧停留时,列车员应及时予以劝阻。列车夜间运行(21:00至次日7:00)禁止在软卧车会客。
第九条 本办法自1995年10月1日起实行,前发《关于公布〈铁路旅客列车软席卧铺管理办法〉的通知》(铁运[1987]818号)和《关于修改〈铁路旅客列车软席卧铺管理办法〉的通知》(铁运函[1992]532号)同时废止。
第十条 本办法由铁道部运输局负责解释。