浅谈预告登记
刘 亮 栾桂平
我国《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
一、预告登记对不动产买卖的价值
预告登记的法律性质，虽然有物权和债权保全性质的争论，但其实质是使被登记的请求权具有物权的效力，以确保对其后发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力。因此，预告登记制度结合了物权法原理和债权法原理的结合，或者说是物权原理向债权领域的扩张或者渗透，对基建工程项目的保障作用无疑具有重要意义。
首先，预告登记制度体现了诚实信用原则。由于在不动产交易中，不动产的物权变动需以登记为公示手段，才发生不动产所有权的移转，这就在债权行为的成立与不动产的移转登记之间时常会有一定的时间间隔。在理论上和实际生活中都给了不动产所有权人进行违反前一个债权行为的处分、移转等物权行为。预告登记制度正好预防了这种危险，通过预告登记保障了债权人预期所有权的实现。
其次，预告登记制度是民法中权利不得滥用原则的具体体现。其对义务人（不动产所有人）处分权的限制，迫使其不能对该不动产进行处分或移转，防止其滥用权利。
再次，预告登记制度具有平衡不动产物权变动中当事人的利益的价值。不动产请求权人相比于物权人，后者处于被动和弱者的地位。建立预告登记制度，赋予债权请求权以物权的对抗力，使不动产物权人妨害预告登记请求权的行为无效，平衡了不动产物权变动中当事人的利益，保护交易中的弱者。
二、预告登记的效力
预告登记具有物权性的排他效力，经过预告登记的请求权不但可以对抗不动产所有人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。从大陆法系国家的立法例来看，对于预告登记制度的效力都作出了相应的规定。
我国现行立法在这方面的规定存在空白，致使大量纠纷不能有效解决或陷入认识的误区。如《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售备案制度，但备案具有何种法律效力并无规定，现实司法实践中，既有以预售合同未办理登记备案手续为由认定其无效的，也有认定备案与否不影响合同效力的。因此，明确预告登记的法律效力是建立预告登记制度的核心。
预告登记制度应具有如下项的效力：（1）保全顺位的效力。即预告登记后，被保全的权利的顺位被确定在预告登记之时。例如某甲将自己的房屋买给某乙，但办理房屋产权过户登记的条件还不具备，某乙对某甲的房屋的产权移转请求权进行预告登记，待日后办理房屋产权过户登记的条件成熟而成为本登记时，本登记的效力朔及到预告登记时。（2）保全权利的效力。预告登记后，不动产物权人的处分行为，在妨害预告登记请求权的范围内无效。（3）破产保护的效力。预告登记后，有保护破产的效力，在相对人陷入破产时，排斥他人而保障请求权发生预期的法律后果。这一效力同样适用于相对人死亡，其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为由要求剔除预告登记。
预告登记的效力具有独立性、从属性和临时性。预告登记效力的独立性是指，预告登记本身不影响物权变动原因行为的效力。只是赋予将来变动不动产物权的请求权以排他性的效力，该登记进行与否，登记是否合乎法律规定，不能成为影响当事人间为设立该项物权变动所为的合同行为的效力。预告登记的从属性是指，应以不动产变动请求权的有效为前提。进行预告登记的不动产变动请求权可能基于合同产生，也可能基于法院指令产生，若该请求权本身的效力存在瑕疵，原因行为无效的情况下，该预告登记亦无效。预告登记的临时性是指，预告登记具有时间性，在合同约定的条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时，当事人应办理正式的物权变动登记。否则，该权利自动消失，利害关系人亦可主张涂销该预告登记。我国的《物权法》草案第二十一条第二款即规定：“预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。”
三、预告登记的适用范围
何种请求权可进行不动产预告登记应是创设不动产预告登记制度应关注的重点。根据德国民法典和我国台湾地区土地法规定，预告登记的适用范围一般包括移转或消灭不动产物权的请求权和不动产物权内容变更或顺位变更的请求权。
我国《物权法》草案第二十一条第一款规定：当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。可见草案界定的预告登记范围是“买卖期房或转让其它不动产物权”，并没有明确具体的范围。根据我国的现实情况，我们认为我国不动产预告登记的范围应包括以下方面：
第一，设定不动产物权变动时，不动产本身尚未完成。包括商品房预购及将预购商品房转让中的预告登记、以预购商品房或在建工程设定抵押时进行的预告登记、房屋联建中的预告登记等。
第二，不动产本身业已存在，但不动产物权变动被附条件或附期限。例如，甲将房屋出租给乙居住，同时与乙约定，乙的租赁期间届满时，甲将房屋出卖给乙，此时虽然房屋已经现实存在，但乙要获得房屋所有权进行过户登记尚需等到该租赁期结束，为了防止租期结束后甲又改变决定将房屋转让给第三人，乙可以就将来的房屋所有权移转请求权为预告登记。但要注意的是，并非所有的附有条件或附有期限的请求权均可预告登记，只有为预告登记所保全的请求权，即移转、变更或消灭不动产物权的请求权附条件或附期限时，方可为预告登记。
综上，应当扩大对登记不动产权利之范围，将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴。以上内容价值大、牵连面广、影响范围大，将其纳入预告登记范围，才能更大限度地保护信赖利益和交易安全，保护市场经济有序地运行，减少和杜绝经济领域的诚信缺失现象，维护交易人的合法权益，保障交易公平、合理。
长沙市城镇居民基本医疗保险试行办法
湖南省长沙市人民政府
长沙市城镇居民基本医疗保险试行办法
长沙市人民政府关于印发《长沙市城镇居民基本医疗保险试行办法》的通知
各区、县（市）人民政府，市直机关各单位：
现将《长沙市城镇居民基本医疗保险试行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○七年九月二十七日
第一章 总则
第一条为建立城镇居民基本医疗保险制度，保障城镇居民的基本医疗需求，根据《国务院关于开展城镇居民基本医疗保险试点的指导意见》（国发〔2007〕20号），结合我市实际，制定本办法。
第二条城镇居民基本医疗保险坚持保障水平与经济发展水平相适应，政府引导、自愿参加、基本保障、责任分担、以个人和家庭缴费为主、财政适当补助、以收定支、收支平衡的原则筹集城镇居民基本医疗保险基金。
第三条城镇居民依照本办法的规定参加基本医疗保险，缴纳基本医疗保险费，享受相应的基本医疗保险待遇。
第四条城镇居民医疗保险的参保对象为本市不属于城镇职工基本医疗保险制度覆盖范围的中小学阶段的学生（包括职业高中、中专、技校学生）、少年儿童和其他非从业城镇居民（含未纳入新型农村合作医疗覆盖范围的城区村民，以下简称参保人员），具体分为：
（一）中小学阶段的学生、少年儿童（以下简称未成年人）；
（二）年满18周岁不满60周岁年龄段的非从业居民（以下简称非从业居民）；
（三）60周岁及其以上的居民（以下简称老年居民）。
第二章 组织机构与职责
第五条市、县（市）劳动保障行政部门负责组织实施城镇居民基本医疗保险工作。
第六条市劳动保障行政部门主要职责：
（一）制定城镇居民基本医疗保险的有关配套办法；
（二）会同有关部门审核城镇居民基本医疗保险基金预决算，对城镇居民基本医疗保险基金的收支、管理等情况进行监督；
（三）审定城镇居民基本医疗保险定点医疗机构的资格；
（四）对执行城镇居民基本医疗保险规章制度及有关配套办法的情况进行监督、检查。
第七条市、县（市）医疗保险经办机构的主要职责：
（一）市医疗保险经办机构负责市区城镇居民基本医疗保险费用的筹集、管理和支付；
（二）县（市）医疗保险经办机构负责本辖区内城镇居民基本医疗保险费的筹集、管理和支付；
（三）编制城镇居民基本医疗保险基金预决算，上报城镇居民基本医疗保险各类财务、统计报表；
（四）负责与城镇居民基本医疗保险定点医疗机构签订城镇居民基本医疗保险服务协议。
第八条区劳动保障行政部门协助市劳动保障行政部门负责组织实施本辖区内城镇居民基本医疗保险工作。
区医疗保险经办机构负责本辖区内城镇居民基本医疗保险参保登记的审核、汇总、上报等工作。
第九条街道（乡镇）、社区劳动保障服务机构具体承办本辖区内居民基本医疗保险的入户调查、接受申报、资格审查、登记、基础信息录入、变更和汇总上报等工作。
第十条发展改革部门负责将城镇居民基本医疗保险纳入社会发展规划。
财政部门负责城镇居民基本医疗保险财政补助资金的预算安排，并及时将补助资金拨付到位。
卫生、民政、残联、公安、教育、审计、物价、食品药品监管等部门按照各自的工作职责配合做好城镇居民基本医疗保险工作。
第三章 基本医疗保险基金筹集和管理
第十一条城镇居民基本医疗保险基金实行市级统筹、分级管理。
第十二条长沙市区城镇居民基本医疗保险筹资标准每人每年为：
（一）未成年人80元，其中个人缴纳40元，财政补助40元；非从业居民300元，其中个人缴纳225元，财政补助75元；老年居民300元，其中个人缴纳60元，财政补助240元。
（二）享受城镇居民最低生活保障的人员：未成年人80元，其中个人缴纳16元，财政补助64元；18周岁及其以上居民300元，其中个人缴纳60元，财政补助240元；无劳动能力、无生活来源、无法定赡（扶、抚）养义务人的人员（“三无”人员）由财政全额补助。
（三）持有《中华人民共和国残疾人证》且残疾等级为1－2级的残疾人员：未成年人80元，其中个人缴纳16元，财政补助64元；18周岁及其以上居民300元，其中个人缴纳60元，财政补助240元。
各县（市）筹资标准另行确定。
第十三条参保人员属于用人单位职工家属，其个人和家庭应缴纳的基本医疗保险费，职工可用医疗保险个人账户资金为其家属缴纳，用人单位对职工供养直系亲属参保缴费可以补助，补助资金享受国家的税收鼓励政策。
第十四条按照本办法第十二条规定的城镇居民基本医疗保险财政补助资金、特殊病种门诊医疗费用财政补助资金，由市、区财政按4∶6的比例承担，在预算内核拨；市、县（市）财政分别承担的比例另行规定。
第十五条随着经济发展和基本医疗费用的需要，城镇居民基本医疗保险费的筹资标准经市人民政府批准可作相应调整。
第十六条提倡和鼓励社会各界捐助，支持发展城镇居民基本医疗保险事业。
第十七条城镇居民基本医疗保险基金由以下四部分组成：
（一）城镇居民个人缴纳的基本医疗保险费；
（二）财政补助的城镇居民基本医疗保险费；
（三）城镇居民基本医疗保险基金的利息收入；
（四）其他渠道筹集的城镇居民基本医疗保险费。
第十八条参保人员每年11月30日前缴纳下一年度的基本医疗保险费。
为充分发挥城镇居民基本医疗保险基金的社会统筹和互济作用，居民基本医疗保险费不退费、不转移。
第十九条城镇居民基本医疗保险基金纳入财政专户管理，单独设账，单独核算，专款专用，任何单位和个人不得挤占和挪用。
第四章 基本医疗保险待遇
第二十条城镇居民基本医疗保险每年1月1日至12月31日为一个结算年度。
第二十一条本办法实施之日起180天内参加城镇居民基本医疗保险的人员，从缴费的下月起享受居民基本医疗保险待遇。本办法实施之日起180天后参加城镇居民基本医疗保险的人员，从缴费的下月起的3个月后享受居民基本医疗保险待遇。
第二十二条参保人员在城镇居民基本医疗保险定点医疗机构住院发生符合规定的医疗费用由城镇居民基本医疗保险基金和参保人员共同负担。
第二十三条城镇居民基本医疗保险基金设置住院起付标准和最高支付限额，在一个结算年度内住院的起付标准为：三级医院800元，二级医院500元，一级医院300元，社区卫生服务机构100元。一个结算年度内最高支付限额，未成年人为70000元（包括特殊病种门诊和意外伤害门诊医疗费用），非从业居民、老年居民为30000元。
城镇居民基本医疗保险参保人员，连续缴费满五年的，其住院报销比例每年提高2％，提高比例最多不超过10％。
第二十四条已参保人员未按时足额缴纳基本医疗保险费的，从下月起停止享受城镇居民基本医疗保险待遇；在3个月内补足欠费的，从补足欠费的下月起恢复居民基本医疗保险待遇，欠费期间所发生的医疗费用由本人承担。逾期3个月未缴费，从缴费的下月起的3个月后享受城镇居民基本医疗保险待遇。
第二十五条参保人员住院医疗费用由城镇居民基本医疗保险基金和参保人员个人按以下标准和比例承担：
（一）住院起付标准以下的部分由个人自负；
（二）住院起付标准以上，最高支付限额以下部分由城镇居民基本医疗保险基金和个人共同承担：
一级医院（含社区卫生服务机构）基金支付65％，个人自负35％；
二级医院基金支付50％，个人自负50％；
三级医院基金支付40％，个人自负60％。
最高支付限额以上的部分，由个人自负。
第二十六条参保人员恶性肿瘤门诊放化疗、肾功能衰竭透析治疗、器官移植术后抗排异及免疫抑制特殊病种门诊治疗费用，30000元以下部分按第二十五条规定的比例支付。30000元以上的部分，由个人自负。
第二十七条未成年人发生意外伤害的门诊医疗费用经市医疗保险经办机构核准，由城镇居民基本医疗保险基金支付50％。
第二十八条参保人员下列情形引起伤病就医所发生的医疗费用不列入城镇居民基本医疗保险基金支付范围：
（一）自杀、自残、斗殴、酗酒和吸毒；
（二）交通、医疗事故；
（三）工伤、职业病的医疗和康复或生育保险支付范围的；
（四）整形、整容；
（五）异地、出国、赴港、澳、台地区医疗的；
（六）未经批准在非城镇居民基本医疗保险定点医疗机构就医的；
（七）其他违法行为导致病、伤、残的。
第五章 参保和就医管理
第二十九条符合长沙市城镇居民基本医疗保险参保条件的人员，在校学生以学校为单位参保，其他人员以家庭为单位持《户口簿》、《居民身份证》等有效证件，到户籍所在地的街道（乡镇）、社区劳动保障工作机构办理参保手续。
第三十条城镇居民基本医疗保险定点医疗机构，参照城镇职工基本医疗保险定点资格的条件确定。
第三十一条参保人员到城镇居民基本医疗保险定点医疗机构住院享受城镇居民基本医疗保险待遇，应到定点医疗机构医保科交验本人《长沙市城镇居民基本医疗保险手册》、居民身份证，经审核后办理住院手续，并预缴个人自负费用。医疗终结办理出院手续时，应由个人自负的医疗费用由参保人员与住院医疗机构结算。
第三十二条参保人员住院确需转院治疗或急诊抢救后住院治疗的具体办法由劳动保障行政部门另行制定。
第三十三条城镇居民基本医疗保险用药、诊疗项目、医疗服务设施范围和支付标准，执行《湖南省基本医疗保险和工伤保险药品目录》、《长沙市城镇职工基本医疗保险诊疗项目管理暂行规定》和《长沙市城镇职工基本医疗保险医疗服务设施支付标准暂行规定》。
第六章 附则
第三十四条因重大疫情、灾情及重大事故所发生的城镇居民住院医疗费用，由统筹地区人民政府另行安排资金解决。
第三十五条本办法由市劳动和社会保障局负责解释。
第三十六条本办法自2007年10月1日起施行。