随着我国住宅建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用，物业管理公司与业主的纠纷也愈来愈多，物业服务纠纷案件居高不下。赣州市章贡区法院近年受理物业纠纷案件剧增，2010年、2011年2月分别是73件、92件，2012年截止到4月20日，就已受理63件。物业管理涉及干家万户，处理不当容易引起连锁反应，导致矛盾激化并引发群体性事件，应引起高度重视。
一、物业纠纷案件的特点

一是原告主要都是物业公司。该院2010年以来受理的228起案件中，由物业公司作为原告提起诉讼的达193件，占案件总数84.6%。二是法律关系众多难于界定责任。目前，物业管理纠纷已突破了原先类似业主拖欠物业管理费用等法律关系单一，权利义务明确的特点，单个案件涉及众多法律关系，各主体的权责界定成为审案关键。三是胜诉方基本上是物业公司。针对物业公司起诉催讨物业管理费，大多数业主都以物业公司提供服务存在瑕疵为由抗辩，但难于提供充足的证据而不能获得法律上的支持。该院2010年受理的228起物业纠纷案件中，物业公司胜诉的为208件，占案件总数91.2%。四是呈现群体性特征。在物业公司起诉催讨物业管理费时，会同时将众多业主一并告上法庭。2010年来受理的物业纠纷中，有11家物业公司14批次案件起诉，每一批案件至少的达9名业主，多的达24名业主。由于物业服务质量涉及小区内全体业主共同利益，形成了共同利益圈，在发生纠纷时会通过群体行为方式诉讼。

二、物业服务纠纷案件的主要原因

一是房产开发商遗留的房屋质量问题。房地产开发商遗留房屋质量问题，有些开发项目在规划设计、施工阶段就先天不足，造成建设与管理脱节，房产商在房屋出售后一走了之，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾。受理的228起案件中，有29件涉及此类问题，占物业纠纷案件的12.7%。

二是物业公司服务有瑕疵。在受理的228起案件中，有221起案件的业主提出了类似抗辩，占96.9%。如发生盗窃、卫生差、车辆停放混乱、没有绿化、公共设施残破、维修不及时等，业主都会认为物业不尽责任。

三是物业与业主沟通有障碍。物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位应当平等。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。四是法律规定存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。许多业主认为该条规定偏袒物业公司，因为即使有正当理由向物业提出了，物业认为理由不正当的，仍会成讼。临街店铺业主能享受的物业服务极少，甚至根本没有提供服务，但物业费没有区别，业主提出未享受相应服务应减免费用是有一定道理的。

二、解决对策

一是建议建立和完备对物业服务费、维修基金的监督机制等。完善资金的运行规则，对资金的支出实行严格的分级审核制，防止个别管理人员利用手中的职权侵害业主利益。

二是建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限，可在交房后业主很难找到开发商。物业公司来解决业主房屋维修方面的问题，最方便也最经济。

三是建议物业公司主动与业主进行沟通。物业公司要主动与业主进行良性沟通，讲道理、改进工作方式，或是协助业主解决问题，除一些极端特例的业主外，尽量不要直接采取诉讼方式解决，否则会使矛盾迅速升级。

四是建议处理物业纠纷宜采取调解方式。针对物业公司提出的要求缴纳物业费及滞纳金等诉讼请求，考虑到物业服务也存在令业主不满意之处，故对业主逾期缴纳的滞纳金部分适当抵扣物业公司应承担的服务瑕疵，调解中物业公司自愿放弃滞纳金的情况也比较普遍。

五是建议行政主管部门要加强对物业管理行业的规范化管理。对物业公司的设立资质，对从业人员条件等予以明确的规范。对物业公司实行随时抽查和定期年检的制度。根据考核情况，实行奖励和处罚并举的措施，以提升物业管理的服务层次。六是物业公司要恪守诚信，强化自律意识。物业管理企业要通过加强宣传和教育，转变物业管理人员的服务意识，树立市场意识和服务理念，增强物业管理队伍的整体素质，提高服务质量，切身为业主的利益考虑，提高协调和沟通能力，要靠服务取得业主信任。



浙江省台州市人民政府办公室


关于印发台州市市级银行支持地方发展 业绩考评奖励办法的通知
文号： 台政办发〔2008〕91号

　　
各县（市、区）人民政府，市政府直属各单位：
《台州市市级银行支持地方发展业绩考评奖励办法》已经市政府同意，现予以印发，请结合实际，认真贯彻执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年九月十日




台州市市级银行支持地方发展业绩考评奖励办法

为鼓励我市市级银行业金融机构进一步扩大信贷总量、拓展融资渠道、创新金融业务、增强对我市经济社会发展的支持力度，特制定本考评奖励办法。
一、考评奖励对象
市级各国有商业银行、股份制商业银行、农业发展银行、邮政储蓄银行、各城市商业银行、省联社台州办事处、人行台州市中心支行、台州银监分局。
二、考评奖励标准
（一）新增贷款奖励标准
1、对我市经济发展的信贷投入，按各商业银行市分行本级及辖属市区机构当年新增本外币贷款（包括票据承兑、信用证）月均余额的万分之零点二计奖。
2、对关系我市经济社会发展的市本级政府性项目的信贷投入，再按当年新增贷款月均余额的万分之一点五计奖。
3、对滨海工业城的项目信贷投入，再按当年新增贷款月均余额的万分之一点五计奖。
4、（1）对市区工业经济的信贷投入（不含票据），再按当年新增贷款月均余额的万分之零点三计奖。
（2）对滨海工业城企业的信贷投入，再按当年新增贷款月均余额的万分之一点五计奖。
（3）对“513”企业贷款增加 10%以上的，再按所增 10%以
上部份月均余额万分之零点三计奖；低于去年的，则按月均未达
到部份万分之零点三扣奖。
（4）对市区小企业（按省政府风险补偿口径）的信贷投入，再按当年新增贷款月均余额的万分之零点三计奖。
5、对台州市级农业综合开发项目贷款，按当年新增贷款月均余额的万分之零点五至一计奖。粮油收购储备等政策性贷款，按当年新增月均余额的万分之三至五计奖；保证全市粮食市场供应的商业性贷款，按当年贷款新增月均余额的万分之三至五计奖。
6、对物流、商贸、科技和交通运输等生产性服务业的贷款，再按当年贷款新增月均余额的万分之零点一计奖。
（二）引入市外信贷资金奖励标准
1、引入上级行对台州市级重点项目、重点企业直贷（联贷）、信贷资产对外转让等，按当年新增引入（转让）资金月均余额的万分之零点三计奖。
2、票据转贴现按月均对市外转让额的万分之零点三计奖。
3、对关系我市经济和社会发展的基础设施等建设项目和工业企业，采用保函、保理等金融工具，引入外地贷款或融通资金的，按当年新增月均余额的万分之零点三计奖。
（三）贷款利率优惠奖罚标准
1、以全年人民币贷款加权平均利率计算。人民币贷款加权利率在全市平均利率以下且下降的，按实际下降后利息收入减少部份的万分之三十计奖。
2、对企业发放的人民币贷款其加权平均利率比上年末水平下降10%以上的，再按实际下降后利息收入减少部份的万分之三十计奖；比上年末上升的部份则按万分之三十扣奖。
（四）其他奖惩标准
1、国有、股份制商业银行存贷比月平均在 75%以上，城市商业银行、农村合作金融机构等小法人机构在70%以上的贷款，按月平均额的万分之零点二计奖。但当年新增存贷比未达到75%（城市商业银行、农村合作金融机构等小法人机构70%）的则不得奖。
当年新增存贷比未达到60%的，则取消当年全部考核奖励，取消当年参加考评资格。
2、当年贷款呆坏账核销，按所核销贷款本金的万分之一计奖。
3、因金融产品创新而对我市经济社会贡献和社会影响较大的，报经市考评小组确定后，根据贡献大小给予1—2万元的奖励。
4、对企业出现临时生产经营困难、但具较好发展前景，经市政府或监管部门协调后，相关措施未执行落实，并擅自抽减贷款的，视情况扣减50%以上奖金至取消奖励。
三、奖励资金分配方法
（一）以上奖励资金主要对象是市级银行业金融机构领导班子，其中正职为副职的 1.5 倍；信贷等部门由市级金融机构按贡 献大小自行确定奖励，奖励资金不足部份允许在各单位的成本中列支。当年开业的商业银行按50%奖励。 市人行、银监分局基本奖励资金在当年新增贷款不低于10%增幅前提下，按领导班子职数、按市级银行业金融机构考评后奖金总额的15%计奖；如达不到贷款增幅要求，酌情扣减。
（二）以上奖励资金总额若超过市政府核定数（160 万元）的，则按比例调整。
四、考核奖励的实施
（一）市政府建立由市政府办公室、市人民银行、台州银监分局、市财政局、市经委等部门组成的台州市银行业金融机构支持地方发展业绩考评小组，市政府工作联系的副秘书长为组长。
（二）市级各银行业金融机构应于次年 1 月 20 日前报市人行考评相关统计资料。其中市政府重点项目贷款、滨海工业园区贷款、工业性中长期贷款、上级行直贷（联贷）、信贷资产转让及贷款呆坏账核销等须附详细清单。各银行业金融机构必须保证提供资料准确无误，若发现提供虚假资料的，则取消评奖资格。
（三）市人民银行依据本办法核准市级各银行业金融机构考评相关数据资料，汇总计算出年度各银行业金融机构考评奖金总额及提出分配方案，送市考评小组审核，报市政府审批后实施。
五、附则
本办法自2008年1月1日起实施，实行年度考核。原台政办发〔2007〕118号文件终止执行。