浅谈居住权

沙建平


一、居住权的基本概念

　　（一）居住权的历史沿革
　　居住权制度源于罗马法。在罗马法中，居住权的性质为人役权。人役权是指为了特定人的利益而使用他人之物的权利，包括用益权、使用权、居住权和奴畜使用权四种。居住权制度在其他人役权如用益权和使用权中也有所反映。
　　用益权，指无偿地使用、收益他人之物而不损坏或变更物的本质的权利。享有用益权的人被称为用益权人，物的所有人则被称为虚所有人。它产生发展的最初目的，是被家长用来作为处分遗产的一种手段，通过遗嘱将某项遗产的使用、收益权遗赠给需要照顾的人，使某些有继承权的家庭成员，特别是继承权被剥夺的寡妇或者未婚女儿有可能取得一种供养。由于用益权的目的在于维持用益权人的日常生活需要，故无论动产还是不动产，包括房屋，都可以成为用益权的标的物。
　　使用权，是权利人在个人需要的范围内，对他人的物按照其性质加以利用的权利。如果此时使用权的标的物为房屋，则可供使用权人居住，也涉及居住权。使用权人的权利和义务与用益权人基本相同。不同之处在于，用益权包括使用和收益两种权能，而使用权的行使，则在供个人需要的限度内，使用标的物而已，故用益权中的收益的确定，于使用权并不适用。
居住权，是指因居住而使用他人房屋的权利。居住权是一种独立的人役权，在其范围上要比使用权广，比用益权窄。可见，罗马法上三种独立的人役权中都涉及居住权这一问题，这种立法体例为许多大陆法系国家所采纳，并在此基础上有所发展。
　　法国民法基本承袭了罗马法的规定，在《法国民法典》中规定了用益权制度。该法典第578条对用益权下了定义：“用益权是指，如同本人是所有权人，享用所有属于他人之物的权利，但享用人应负责保管物之本体。”用益权包含了用益权人以各种方式对于包括房屋在内的物进行使用和收益的权利，从该法典的结构来看，使用权为用益权的一种，而居住权则为使用权的一种，这一点与罗马法不同。在此前提下，居住权较用益权、使用权，显示出限制逐步增多的特点。因而从性质上讲，使用权与居住权是在效力上减弱了的用益权。
　　《德国民法典》在物权篇中同时规定了用益权、限制的人役权和居住权三项制度，为他人居住、使用房屋这一目的提供了多种法律方式。此法典从1030条至1089条用了60个条文来规定用益权，并且分为物上用益权、权利用益权、财产用益权三种用益权类型，其中的物上用益权包括了对于他们房屋予以使用、收益的权利。限制人役权，指的是为特定人设定的物权性质的不动产使用权，其是介于地役权和用益权之间的权利。这一权利的主要形态为居住权，可以说，在限制的人役权中，包括了居住权。而德国民法中的居住权，是指对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利。由于《德国民法典》对用益权规定得较为详细，此种权利与居住权较为类似，居住权的许多方面要适用用益权的规定。

（二）居住权的法律特征

根据我国的《物权法（草案）》第180条规定，居住权，是指居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有的占有、使用的权利。从此定义，我们可以看出：（1）居住权是一种用益物权。用益物权，是指非所有权人对他人所有之物所享有的占有、使用和收益的权利。由于居住权须经过登记程序才具有对世性和绝对性，故而居住权具有物权的效力，属于用益物权的一种。（2）居住权既然是一种用益物权，那它肯定有一定的期限。具体期限通常由当事人在合同中特别约定或根据遗嘱、遗赠来确定，并应当在登记机关登记。（3）居住权的主体是自然人，不可以是法人。这是由于居住权主要是基于婚姻、家庭关系而产生的，是源于赡养、扶养等现实目的而设立的。（4）居住权具有不可转让性，不能与权利人相分离，权利人死亡，居住权消灭。这是有设立居住权的目的所决定的。（5）居住权的设立通常是无偿的。物权法草案第182条规定，居住权人“可以不支付住房使用费，不承担重大维修费用，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外”。

（三）居住权的内容

1、居住权人的权利
（1）房屋占有和使用权。居住权人有权占有、使用他人所有的房屋，这是居住权人最重要、最基本的权利。居住权人既可以使用他人的全部房屋，也可以使用房屋的一部分，房屋的面积应当根据合同、遗嘱或登记记载的面积加以确定。如无特别规定，则原则上应当以保证居住权人正常居住、生活为限。当然，居住权人在使用该房屋时，可以基于生活上照顾等正当理由，而允许他人共同使用。（2）出租的权利。从《物权法（草案）》第180条的规定来看，居住权人一般不享有对房屋的收益权。但对此应当有例外的规定，一定条件下的租赁权就是一个例外。根据《物权法（草案）》第183条的规定，在一般情况下，居住权人不可将房屋出租给他人以收取租金，这是由居住权作为人役权的基本性质和设置居住权的法律目的所限定的。但是当事人可以以约定排除这一规定。比如，在作为养老计划的居住权中，房屋所有权人在让与所有权而自己保留居住权时，也大多会考虑同受让人约定，用出租部分房屋来使自己获得更多收益。当然，在居住权有期限时，租赁的期限不得超过居住权的期限或其剩余期限。（3）物上请求权。居住权人享有排除所有权人和第三人妨害的权利。这是根据居住权的立法体系得出的解释。因为居住权是物权，居住权人为排除他人妨害可以行使物上请求权，包括请求侵权人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还占有、恢复原状等。此外，《物权法（草案）》第185条还规定了居住权的追及效力，即所有权人的变更不影响居住权的效力，这也是居住权作为物权而具有的强势效力的体现。

2、居住权人的义务
（1）合理使用的义务。我国《物权法（草案）》规定，居住权人应当合理使用住房（第182条）。居住权人应以善良管理人的原则性要求享受其权利，并以权利取得人及其家庭居住所必要为限。居住权人行使使用权时，须依房屋的居住用途，在不毁损房屋本体或变更其性质的情形下对房屋加以利用，以供生活的需要。居住权人不得将房屋用于经营用途。当然投资性居住权，不在此限。　（2）承担房屋日常费用的义务。我国《物权法（草案）》规定，居住权人应当承担居住房屋的日常费用（第181条）。我国可以借鉴法国和罗马法上的做法，房屋的大修一般应当由房屋所有权人承担，但所有权人并没有维护房屋以供居住权人使用的义务，因此大修是房屋所有权人基于其所有权的享有而发生的自愿行为；但其他正常维修和房屋税费应由居住权人负担。正常维修费用包括保存、管理和正常修缮房屋的费用，由于居住权人未履行正常修缮义务，导致必须对房屋进行大修，此时的大修费用也应由居住权人支付。房屋的税费，指在居住权存续期间，定期年负担，例如税金、租金、不动产年金，以及其他由于收益而产生的负担。（3）返还房屋的义务。在居住权消灭时，居住权人有返还房屋的义务。如果居住权是因为居住权人死亡而消灭的，则其继承人有返还房屋的义务。但是，对于房屋在正常情况下使用所产生的折旧，居住权人不负有返还义务。该义务在我国《物权法（草案）》条文中没有直接规定，建议未来物权法对此加以明确，即单设一条明确规定，“居住权消灭后，居住权人负有返还住房给所有权人的义务。”


如皋市人民法院 沙建平



辽宁省盘锦市人民政府


盘锦市人民政府令 第39号《盘锦市地名管理办法》



《盘锦市地名管理办法》已经2011年12月27日盘锦市第六届人民政府第25次常务会议审议通过，现予发布。


市长 蹇彪

二○一二年二月二十四日


盘锦市地名管理办法

第一章 总　则

第一条　为加强地名管理，适应经济社会发展、人民生活和传承文化需要，根据《地名管理条例》、《地名管理条例实施细则》和《辽宁省地名管理条例》的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法所称地名，是指用作标示方位的地理实体名称。包括以下范围：

(一)自然地理实体名称，指山、河、湖泊、洞、泉、滩、沟峪等各种自然地理实体名称；

(二)行政区域名称，指市、县（区）、乡(镇、街道办事处)；

(三)居民地名称，指社区居民委员会、村民委员会和农村自然村名称；

(四)城乡街、路、楼、门牌编码；

(五)名胜古迹、纪念地、公园、自然保护区、文化和体育场(馆)等名称；

(六)具有地名意义的桥梁(立交桥、人行天桥)、车站、机场、电站、水利设施等名称；

(七)大型建筑物及建筑群体名称；

(八)其他具有地名意义的名称。

第三条　本市行政区域内的地名管理工作适用本办法。

第四条　地名管理应当坚持尊重当地历史和现状，保持地名的相对稳定，对历史悠久、具有纪念意义的地名予以保护的原则。

第五条　使用标准地名、保护地名标志是每个公民的义务和责任。

第六条　市、县（区）民政行政部门主管本行政区域内地名管理工作。其主要任务是：

(一)宣传贯彻有关地名工作的法律、法规、规章和路线、方针、政策；

(二)指导和协调本行政区域内的地名管理工作；

(三)制定本行政区域内地名管理工作的规划和工作计划；

(四)审批地名的命名与更名；

(五)组织编撰本辖区标准地名图、地名录、地名志等地名资料、图书；

(六)指导监督标准地名的推广使用；

(七)设置城镇建筑物、街、路、住宅小区、楼门、户等地名标志；

(八)对各专业部门地名的使用及地名标志的设置进行协调管理；

(九)管理地名档案，组织地名信息服务及区划地名学术研究等。

发展和改革、住房和城乡建设、规划、公安、综合执法、交通、财政、工商、文化广电新闻出版等部门应当按照各自职责，做好地名管理的相关配合工作。

第七条 地名管理工作经费实行预算管理。地名标志设置维护所需经费列入年度计划，地名管理日常工作经费列入年度本级政府财政预算，专款专用。

第二章　地名的命名和更名及审批权限

第八条 地名的命名应当遵循下列规定：

(一)符合城乡地名总体规划要求，反映当地历史、地理、文化、经济特征，符合被命名实体的性质、功能、形态、规模和环境等实际情况，含义健康、简明、确切；

(二)一般不以人名命名，不以外国地名命名地名，禁止用国家领导人的名字作地名；

(三)一个县（区）的各乡（镇和街道办事处）、居民委员会不重名，一个乡（镇）内的村民委员会、自然村不重名，城镇内的街、路、广场不重名；

(四)城镇内的各种大型建筑物及建筑群体不重名；

(五)具有地名意义的站、场、桥等名称应与当地主地名相一致；

(六)派生地名应与当地主地名相统一；

(七)地名用字应当规范，避免使用生僻字、同音字和错别字以及字型、字音易混淆或者易产生歧义的字；

(八)南北走向的道路通名为路，东西走向的道路通名为街，对斜向的道路适当命名为街名或者路名。

第九条　地名的更名应当遵循下列规定：

(一)凡有损国家主权和尊严的，带有民族歧视性质和妨碍民族团结的，带有不健康内容和庸俗色彩，以及其他违背国家方针、政策的地名，必须更名；

(二)不符合本办法第八条第三、四、五、六、七项规定的地名，在征得有关方面同意后，予以更名。

(三)一地多名，一名多写的，应当确定一个统一的名称和用字；

(四)不明显属于上述范围的，可改可不改的和当地群众不同意改的地名，不要更改，保持地名的稳定性。

第十条 县、区命名、更名由同级政府拟定方案，市民政部门审核，市人民政府报省人民政府转呈国务院审批。

第十一条 街、路和自然地理实体名称的命名、更名、废止，由市民政部门会同相关部门提出意见，报市人民政府审批。

桥梁、城市广场、公园等城市公共设施名称的命名、更名、废止，由其建设的主管部门向市人民政府提出申请，经市民政部门提出审核意见后，由市人民政府审批。市民政部门应当自受理之日起十个工作日内提出审核意见。

第十二条 县范围内道路名称的命名、更名、废止，由所在行政区民政部门提出方案，报本级人民政府审批，之后报市民政部门备案。

涉及两个以上行政区的道路和自然地理实体名称的命名、更名、废止，由市民政部门会同相关部门提出方案，报市人民政府审批。

第十三条 城镇大型建筑物及建筑群体名称的命名、更名、注销，由开发、建设单位或者产权所有人报市民政部门审核后由市政府批准。

第十四条 楼、门牌的编制、设置和管理，由市、县民政部门按照市民政部门制定的《盘锦市门牌管理规定》执行。

凡在城镇内新建或者改建建筑物及建筑群体，开发、建设单位或者产权所有人，应当在取得建设用地规划许可证及施工许可证的同时，携带建筑设计轴线图、规划及建设用地规划许可证等相关文件，到所在市、县民政部门申请办理楼、门、户及单元牌号码。

建筑物及建筑群体的拆迁，涉及原楼门牌号码废止的，由所在市、县民政部门核准后向社会进行公布。

第十五条 地名的命名、更名，可以邀请有关专家进行论证，必要时举行听证会。

第十六条 任何单位和个人，未经批准，不得擅自对地名命名或者更名。

第三章　地名标志的设置与管理

第十七条 地名标志是用于标记地名的设施。行政区域界位、居民区、城镇街、路、楼院村户、桥梁、纪念地、文物、古迹、风景名胜、台、站、港、场、园和重要建筑及自然地理实体等地方均应设置地名标志。

第十八条　地名标志的设置应严格执行国家的统一标准，同类标志应当统一。

第十九条　设置地名标志必须规范。街路标志应设置在明显可见的路口街路边石弯点中心两侧十五米以内的适当位置。

第二十条　楼门牌标志，应统一规划、合理编号、规范安装。城镇单体建筑物名称标志要设在该建筑物主要方向；群体建筑物名称标志设在繁华街路方向；楼宅、单位、门市的标志应设置在靠主要大街方向或者主门口，其标志安装的高度，在一定区域内应当统一。各专业部门设置的地名标志，按专业部门的规定实施，并接受同级民政部门的指导监督。

第二十一条　地名标志的主要内容包括：地名标志的标准尺码，标准地名汉字的规范书写形式，标准地名汉语拼音字母的规范拼写形式。少数民族地区，可依据民族区域自治法有关文字书写规定，并列该民族文字规范书写形式。

第二十二条　任何单位和个人都不得擅自移动、覆盖、涂抹地名标志，因城市建设等特殊情况必须移动地名标志时，应事先报民政部门批准。

第二十三条　城区内街、路、住宅区、楼、单元、楼层、户、院、门牌标志，由市民政部门负责设置、管理与维护。

第二十四条　街路地名标志设置和管理所需费用，由同级财政划拨，民政部门负责计划、设置和管理；城镇其它建筑标志所需费用应列入工程预算或由受益单位承担。各专业部门使用的地名标志由专业部门或产权部门负责设置并维护管理。

第四章　地名的标准化与应用

第二十五条 标准地名一般由专名和通名两部分组成。专名是地名的个体属性，通名是地名的类别属性。标准地名用规范的汉字书写，以汉语普通话为标准读音。一个地名，应当只有一个标准名称和读音，不得一地多名、一名多写。

第二十六条 地名的罗马字母拼写应当按照国家公布的《汉语拼音方案》作为统一规范和国际标准，并按照《中国地名汉语拼音字母拼写规则》执行。

第二十七条 少数民族地区的地名，按照国家颁布的少数民族语地名的译写规则书写。

第二十八条 各级人民政府批准的标准地名，由同级民政部门负责向社会公布。

各机关、团体、企事业单位、部队和其他组织在公文、报刊、广告、公告、证件、广播、电视、教材、牌匾、商标、地图等方面必须使用依法批准的标准地名。

第二十九条 民政部门负责编辑本行政区域内的标准地名出版物。

第五章　档案管理与地名信息化

第三十条 民政部门应当按照档案管理的法律、法规及规定，收集、整理、鉴定、保管地名资料，保证地名档案完整、准确，防止地名资料的丢失和损坏。

第三十一条　市和区、县民政部门，应当建立地名信息管理系统，开发和利用地名档案为社会服务。

第六章　法律责任

第三十二条　对偷窃、故意损毁或者擅自移动路牌等地名标志的，依据《中华人民共和国治安管理处罚法》规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条 对损毁地名标志造成经济损失的，由直接责任者赔偿。

第三十四条 地名管理工作人员玩忽职守、滥用职权的，由所在单位或者上级主管部门批评教育，情节严重的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章　附　则

第三十五条　本办法所称大型建筑物及建筑群体名称标准是：

(一)标志性建筑：指公众认可，建筑风格别具特色，人文与自然环境相协调，体现时代感的公益性、永久性建筑物。

(二)大厦、大楼、商厦：一般用于楼层达到十层以上(含十层)，或者高度达三十米以上(含三十米)，或者建筑面积两万平方米以上的综合性高层建筑物或者大型楼宇名称。

(三)小区：用于具有较完善的基础设施和公共服务设施、有相当的人工景点和一定的绿地面积，建筑面积在三万平方米以上或者住宅建筑不少于十栋的大型居民建筑群体。对于建筑群体规模小于十栋的居民住宅，依据所从事的文化、艺术、科技等具有某种特色，可分别采用园、苑、庭、阁、家、轩、院、居、舍、坊等作通名。

(四)城：指占地面积在十万平方米以上，具有地名意义、规模较大封闭或者半封闭式的商场、专卖贸易、办公、娱乐等综合性多功能的大型建筑群和城市住宅区。占地面积在五万平方米以上，拥有单体较高层建筑、具有地名意义的大型建筑，可用“城”作通名。

(五)广场：指城市用地规模较大，占地面积一万平方米以上或者总建筑面积十万平方米以上，具有一千平方米以上开阔、宽敞的公共场地，供人们活动、休闲、游玩等场所。

(六)中心：指占地面积两万平方米以上，或者总建筑面积十万平方米以上，具有某种单一功能，且在全市范围内是最具规模的大型建筑群。

(七)宾馆、饭店、公寓、酒店：指相对独立、具有一定建筑规模(建筑面积在三千平方米以上)的住宿、餐饮、娱乐、购物等功能的楼宇或者群楼。

第三十六条 本办法自2012年3月1日起施行。盘锦市人民政府2001年1月5日公布的《盘锦市地名管理实施细则》同时废止。