陕西省汉中市人民政府办公室


汉中市人民政府办公室文件

汉政办发〔2007〕131号


汉中市人民政府办公室关于印发汉中市物业管理试行办法的通知

各县区人民政府，汉中经济开发区管委会，市政府各工作部门、直属机构：

《汉中市物业管理试行办法》已经2007年市政府第10次常务会议审定通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二○○七年十月十一日



汉中市物业管理试行办法

第一章　总　则



第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省城市居住区物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条　汉中市行政区域内的物业管理活动，适用本办法。

第三条　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条　汉中市人民政府房产行政管理部门（汉中市城乡建设管理局）是全市物业管理行政主管部门，负责全市物业管理的监督、管理工作。

各县人民政府房产行政管理部门（房产管理局或城建局）是本县的物业管理行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

规划建设、工商、物价、公安、环保、城市管理、民政、电力、通信、供水等部门按照各自职责协同管理，并负责受理职权范围内的物业管理投诉工作。

街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会应当协助物业管理行政主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作，并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。

第五条　各级人民政府应当鼓励和扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理和服务水平。



第二章　业主及业主大会



第六条　房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第七条　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，一个物业管理区域设立一个业主大会；同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区县人民政府房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

物业管理区域的划分按照陕西省建设厅《陕西省城市物业管理区域划分暂行办法》的有关规定执行。

业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅房屋为一套一票；非住宅房屋按建筑面积，100平方米以下为一票，100平方米以上的每100平方米为一票（不足100平方米的四舍五入记票）。

第八条　具备下列条件之一的，应当成立业主大会：

（一）物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积达50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用两年以上；

（二）公有住宅具备法定的物业管理条件和出售率达到50%以上。

第九条　筹备成立业主大会应当在物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住宅出售单位）代表组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。筹备组成员及筹备组长的产生方式由区县以上人民政府房产行政主管部门决定。

业主大会筹备组成人员名单确定后，区县以上人民政府房产行政主管部门以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

第十条　业主大会筹备组应当履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）提出业主大会议事规则草案和管理规约草案；

（三）登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出业主委员会委员产生办法草案；

（五）首次业主大会的其他准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将业主大会会议的相关内容在物业管理区域内公告。

第十一条　业主身份的认定，以房屋所有权证为准。尚未领取房屋所有权证的，以购房合同为准。

第十二条　管理规约应当包括以下内容：

（一）物业的名称、地点、面积及户数；

（二）业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；

（三）公共场所及共用设施设备状况；

（四）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；

（五）业主参与物业管理的权利；

（六）业主对业主委员会及物业服务企业的监督权；

（七）物业维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管；

（八）业主对本物业管理区域内应遵守的行为准则；

（九）违反管理规约的责任；

（十）其他有关事项。

第十三条　业主大会议事规则应就以下事项作出约定：

（一）业主大会的议事方式；

（二）业主大会的表决程序；

（三）业主投票权确定办法；

（四）业主委员会的组成和委员任期；

（五）其他有关事项。

第十四条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（区）人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

第十五条　业主大会履行下列职责：

（一）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（二）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

（三）选聘、解聘物业服务企业；

（四）听取和审议业主委员会工作报告和财务报告；

（五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；

（六）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（八）决定业主大会、业主委员会工作经费的承担办法；

（九）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十六条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，行使投票权。代理人应当具有完全民事行为能力和有授权委托书。

采用书面征求意见形式的，应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。

业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十七条　业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由委员5—9人组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理活动，主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会任期由业主大会确定，最长不超过3年，可以连选连任。

第十八条　分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

第十九条　业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）长期居住在本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守法律、法规和规章；

（三）遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有公信力；

（五）具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。

业主大会应当将选举产生的业主委员会的成员名单在该物业管理区域内的显著位置予以公告。

第二十条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持有关资料向所在地的区县以上人民政府房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并告知物业所在地的社区居民委员会和辖区公安派出所。

业主大会备案资料：

（一）业主大会备案表；

（二）业主大会成立的情况；

（三）业主大会议事规则；

（四）管理规约；

（五）业主委员会委员的基本情况。

前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内重新备案。

第二十一条　业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第二十二条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）连续3次无故缺席业主委员会会议的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）依法被追究刑事责任的；

（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

经业主委员会或者1/5以上业主提议，认为有必要增减或调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第二十三条　业主委员会持县（区）人民政府房地产行政主管部门出具的业主大会备案证明，刻制业主大会、业主委员会印章。

业主大会印章、业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管。业主大会行使权利义务的文件，应当由业主大会决定，加盖业主大会印章；经业主大会授权处理物业管理区域内公共事务需使用业主委员会印章的，应当由业主委员会决定。

第二十四条　业主委员会会议每季度召开一次会议。经业主委员会主任或1/3以上委员提议的，可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体委员过半数通过。

第二十五条　业主委员会任期届满60日前，应在物业所在地的县（区）人民政府房产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）的指导和协助下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，街道办事处和物业管理行政主管部门应当指导、督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。

任期届满，原业主委员会无法组织换届选举的，物业所在地的街道办事处应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。

业主委员会不得直接从事经营活动。

第二十六条　业主大会、业主委员会应当配合社区警务室，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。



第三章　前期物业管理



第二十七条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位可以邀请物业服务企业参与物业的规划、设计、施工、营销策划及销售过程。

第二十八条　提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十九条　建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守物业临时管理规约予以书面承诺。

在首次业主大会通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。

第三十条　建设单位应当将前期物业服务合同和物业临时管理规约向物业管理行政主管部门备案。并将其内容在销售场所向物业买受人公示，予以说明。

前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；但是，约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。前期物业管理期间，在国家规定的保修期内不得使用共用部位、共用设施设备专项维修资金。

第三十二条　物业服务企业承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交相关资料。

第三十三条　前期物业管理适用本办法有关物业管理服务内容、服务质量要求的规定。前期物业管理费用，由入住的业主、建设单位按前期物业服务合同的规定交纳。

第三十四条　在规划、设计物业项目时，应当满足下列要求：

（一）建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房。房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业，应当配置建筑面积不低于60平方米的物业管理用房（包括业主委员会办公用房）。

（二）规划部门审查商品房开发项目时，应当在规划设计平面图和单体方案中，确定物业管理用房的位置和面积，并在建设中严格监督，使其按规划要求建成。物业管理用房应为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动。

（三）物业管理用房交付时应达到正常使用条件。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

第三十五条　新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证时，除按规定提交的建房手续外，还应当向市、县物业管理主管部门报送下列材料：

（一）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；

（二）物业临时管理规约；

（三）标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图；

（四）应当招投标的物业项目提供物业管理招投标情况的书面材料。

第三十六条　物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主共有：

（一）物业管理用房；

（二）门卫房、地面架空层、共用走廊通道；

（三）按规划配建的非机动车车库；

（四）公共绿化、道路、场地；

（五）建设费用已分摊进入房屋销售价格的其他物业；

（六）建设单位在物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；

（七）其他依法归全体业主共有的设施设备。

建设单位申请上述配套设施设备的房屋所有权初始登记时，由房地产登记机构予以记载，但不颁发房地产权证书。

第三十七条　物业管理区域内的物业管理用房、共用部位、共用设施设备不得转让、抵押。按照规划建设的共用设施设备不得改变用途。

第三十八条　前期物业服务合同终止时，前期物业服务企业应当将相关资料移交给业主委员会。



第四章　物业管理服务



第三十九条　物业服务企业应当具有独立的法人资格和相应的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理人员应当取得职业资格证书。

第四十条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

物业服务企业可以将物业管理区内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十一条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同主要内容：

（一）物业管理区域范围及基本情况；

（二）物业管理事项；

（三）服务质量和费用；

（四）双方的权利义务；

（五）专项维修资金的管理与使用；

（六）物业管理用房的使用；

（七）合同期限；

（八）违约责任及解决纠纷方式；

（九）物业服务合同终止、解除条件；

（十）其他约定的事项。

第四十二条　物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示10日，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。按上述程序通过的物业管理服务合同，对全体业主均具有法律效力。

第四十三条　物业服务合同期限届满前3个月，物业服务企业应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业服务企业。

物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的，原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会移交有关资料和财物。

业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应当将有关资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

第四十四条　物业服务收费实行政府指导价，由价格主管部门根据物业管理服务等级等项因素、制定相应的等级收费标准和浮动幅度。物业服务企业与业主委员会或业主按照物业管理服务等级和收费等级标准，结合所管理小区的物业服务实际情况协商收费等级，在物业服务合同中约定并按照管理权限到价格主管部门备案，办理《收费许可证》后方可收费。

因特殊情况发生收费争议的，可由物业服务企业或业主委员会提请价格主管部门协调。

物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第四十五条　业主应当根据价格主管部门备案的标准和物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。

物业服务企业有权要求业主委员会协调其与业主和物业使用人之间的纠纷。

物业服务合同未约定或者未经业主、物业使用人同意，物业服务企业自行提供的服务，不得收取费用。

物业服务收费按月收取，确需预收的最多不超过三个月，特殊情况由双方约定。

物业服务收费实行明码标价制度，在物业管理区域的显著位置，按照价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、服务内容等进行公示，各物业服务企业须将公示内容经价格主管部门审查后方能公示。

第四十六条　价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，应当加强对物业管理收费的监督。

第四十七条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用服务单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费以及公共用水、用电等公摊部分以外的费用。任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。

新建住宅小区，建设单位应当向供水、供电、供气、供热等单位申请一户一表，供水、供电、供气、供热等单位应当向最终用户收取费用。

已建成的未实行一户一表的住宅小区应当逐步申请改造，实行一户一表，实现供水、供电、供气、供热等单位向最终用户收取费用。实施改造的标准按照国家及省、市的相关规定执行，改造费用由最终用户承担。

第四十八条　物业管理行政主管部门应当及时调查业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，并将调查或者处理意见答复投诉人；物管纠纷双方不同意物业管理行政主管部门的调处意见的，可通过民事诉讼途径解决纠纷；属于其他部门职责的，物业管理行政主管部门应当当场告知投诉人向有关部门投诉。



第五章　物业的使用与维护



第四十九条　业主或物业使用人装饰装修房屋，应当事先书面告知物业服务企业。

物业服务企业应当对业主或物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中禁止行为和注意事项及要承担的后果告知业主或物业使用人。

第五十条　业主、物业使用人应当遵守管理规约和物业服务合同的约定，爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

第五十一条　物业出租（出借）的，业主应当在签订物业租赁合同、物业使用人入住后，将物业使用人、出租（出借）期限、水电物业服务等费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

物业使用人违反管理规约、物业使用禁止行为和物业使用管理维修规定的，应当承担相应的民事责任，业主有义务协助业主委员会、物业服务企业处理物业使用人的违规行为。

第五十二条　业主、物业使用人和物业服务企业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、通行、采光、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全作用和美观以及不损害公共利益和他人利益的原则，处理好邻里关系。

物业管理区域内禁止下列行为：

（一）拆改房屋承重、抗震结构或者房屋外貌；

（二）侵占、损坏共用部位、共用设施设备；

（三）擅自改变房屋用途，违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物；

（四）侵占绿地、毁坏花草树木；

（五）违反规定摆摊设点、占道经营；

（六）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物；

（七）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；

（八）违反规定停放非机动车和机动车辆；

（九）影响其他用户采光、通风及其他生活便利或市容环境；

（十）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音；

（十一）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的，业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止，并可告知有关行政主管部门。

车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

第五十三条　物业的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻的业主、物业使用人应予配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

因维修养护造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第五十四条　房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由业主负责；业主与物业使用人另有约定的，从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护，并承担相应的费用。

物业服务企业不得改变物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用性质。

第五十五条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十六条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状；委托物业服务企业代为维修、养护的，应当签订委托合同，并支付相应的维修、养护费用。

第五十七条　利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金和补贴物业管理公共服务费，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十八条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务时，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。



第六章　专项维修资金的管理与使用



第五十九条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交纳物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金。

专项维修资金及其孳息归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十条　物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金，按下列规定交纳和提取：

建设单位出售商品房屋时，多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳，高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳。

专项维修资金不敷使用时，经业主大会研究决定，按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。

第六十一条　专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门或者其委托的单位代收并建立专户监管。

专项维修资金应当在金融机构专户存储，按幢建账，按户核算。

监管部门会同业主委员会每半年应当公布一次专项维修资金的收支使用情况。

第六十二条　专项维修资金按照下列规定使用：

（一）一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出；

（二）一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的专项维修资金中支出；

（三）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。

涉及房屋专项维修、更新、改造的，应经该幢房屋全体业主所持投票权2/3以上同意。

物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。

第六十三条　业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金应当退还业主。

第六十四条　专项维修资金的统一管理使用按照市城乡建设管理局、市财政局《汉中市城市房屋共用部位共用设施设备维修资金使用管理实施细则》的规定执行。

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甘肃省定西市人民政府办公室


定西市人民政府办公室关于印发定西市医疗废物集中处置管理办法的通知



各县区人民政府，市政府各部门，驻定各单位：
　　《定西市医疗废物集中处置管理办法》已经2012年6月8日市政府第12次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　 　　　　　　　　　　　　　　定西市人民政府办公室
　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　二○一二年七月二十六日


定西市医疗废物集中处置管理办法


第一章 总则


　　第一条 为加强医疗废物的安全管理，规范医疗废物集中处置活动，防止疾病传播，保护环境，保障人体健康，根据《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》、《医疗废物管理条例》和《医疗卫生机构医疗废物管理办法》等法律、法规和规章，结合实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的医疗、预防、保健、采供血机构、疾病控制中心等医疗废物产生单位所产生的医疗废物的收集、运输、贮存、处置及监督管理活动。
　　第三条 本办法所称医疗废物，是指医疗卫生机构在医疗、预防、保健以及其他相关活动中产生的具有直接或间接感染性、毒性以及其他危害性的废物，包括列入《医疗废物分类目录》以及国家规定按照医疗废物管理和处置的各类废物。
医疗卫生机构收治的传染性病的患者或疑似传染性病的人产生的生活垃圾，按照医疗废物进行管理和处置。
　　第四条 市、县（区）卫生行政主管部门对医疗废物收集、运送、贮存、处置活动中的疾病防治工作实施统一监督管理；市、县（区）环境保护行政主管部门对医疗废物收集、运送、贮存、处置活动中的环境污染防治工作实施统一监督管理。
　　其他有关部门在各自的职责范围内负责与医疗废物集中处置有关的监督管理工作。
　　第五条 全市医疗机构废物实行集中处置，处置单位设在安定区，负责全市医疗废物的集中处置。医疗废物集中处置单位的总体协调和归口管理由安定区住房和城乡建设部门负责。
　　第六条 医疗废物处置，应当遵循集中化、无害化原则。


第二章 医疗废物集中处置的一般规定


　　第七条 医疗废物产生单位和医疗废物集中处置单位应当建立、健全医疗废物管理责任制，制定并落实医疗废物管理的规章制度、工作流程和意外事故应急预案。
　　第八条 医疗废物产生单位和医疗废物集中处置单位应当设置医疗废物管理监控机构或专（兼）职人员，负责检查、督促、落实本单位医疗废物的管理工作，防止违反本办法的行为发生。
　　第九条 医疗废物产生单位和医疗废物集中处置单位应当对本单位直接从事收集、运输、贮存、处置医疗废物的人员和管理人员，进行相关法律和专业技术、安全防护以及紧急处理等知识的培训。同时应当采取有效的职业卫生防护措施，为工作人员配备必要的防护用品，定期进行健康检查，对有关人员进行免疫接种，防止其受到健康损害。
　　第十条 医疗废物产生单位和医疗废物集中处置单位，应当采取有效措施，防止医疗废物流失、泄漏、扩散。
　　发生医疗废物流失、泄漏、扩散时，医疗废物产生单位和医疗废物集中处置单位应当及时采取减少危害的紧急处理措施，对可能致病人员提供医疗救护和现场救援；同时向所在地的环境保护行政主管部门、卫生行政主管部门报告，并向可能受到危害的单位和居民通报。
　　第十一条 禁止任何单位和个人转让、买卖医疗废物。


第三章 医疗废物的收集和贮存




　　第十二条 医疗废物产生单位应当根据《医疗废物分类目录》建立严格的医疗废物分类收集管理制度，做好分类收集医疗废物工作并对医疗废物实施分类管理，医疗废物专用包装物、容器应当符合《医疗废物专用包装物、容器的标准和警示标识的规定》要求。医疗废物产生单位、医疗废物产生地点和收集地点必须设有分类收集方法的示意图或者文字说明。
　　第十三条 医疗废物产生单位应当及时收集本单位产生的医疗废物并按类别分别置于专用包装物或者密闭的容器内，在本工作日使用专用运送工具，将医疗废物收集运送至单位内部暂时贮存地点存放。
　　第十四条 医疗废物产生单位应当将医疗废物统一移交给医疗废物集中处置单位进行集中处置。医疗废物集中处置单位应当根据医疗废物产生单位的规模及其产生医疗废物的数量，按确定的固定日期到医疗废物产生单位接收医疗废物，但对携带病原微生物、具有引发急性感染性疾病传播危险的感染性医疗废物和设有住院病床的医疗废物产生单位产生的医疗废物，应当在产生当天进行移交和接收。
　　第十五条 医疗废物集中处置单位的接收和运送人员在接收医疗废物时，应当检查医疗废物的包装物、容器和标识是否符合规定要求并盛装于周转箱内，但不得打开包装取出医疗废物，对不符合包装和标识要求或者未盛装于周转箱内的医疗废物，应当要求医疗废物产生单位重新包装、标识并盛装于周转箱内，医疗废物产生单位应当按照相关规定，立即采取有效措施，使医疗废物的包装、标识和盛装达到规定要求。
　　第十六条 移交、接收和运送医疗废物，实行医疗废物转移运送计划和危险废物转移联单管理制度。医疗废物产生单位和医疗废物集中处置单位应当根据批准的医疗废物转移运送计划，采用《危险废物转移五联单（医疗废物专用）》格式交、接医疗废物。《危险废物转移五联单（医疗废物专用）》由医疗废物产生单位和医疗废物处置单位的交、接人员交、接时共同填写，分别保存，时间不得少于5年。
　　第十七条 医疗废物移交后，处置单位运送医疗废物，应当使用有明显标识的符合《医疗废物转运车技术要求》的专用车辆；车辆运送医疗废物后，应当在医疗废物处置场内按照清洗消毒规定及时对运送车辆和专用工具进行清洁和消毒处理。
　　第十八条 运送医疗废物，实行《医疗废物运送登记卡》制度。《医疗废物运送登记卡》由医疗废物产生单位和医疗废物集中处置单位的交、接人员填写并签字。医疗废物运至医疗废物集中处置单位时，厂区接收人员应当确认该登记卡上填写的医疗废物数量真实、准确后，方可签收。《医疗废物运送登记卡》应当妥善保存，时间不得少于5年。
　　第十九条 医疗废物集中处置单位不得运送不符合包装规定的医疗废物。



第四章 医疗废物的集中处置




　　第二十条 医疗废物处置实行许可经营、集中处置的原则。从事医疗废物集中处置活动的单位必须依法取得医疗废物经营许可证后，方可从事医疗废物的集中处置活动。
　　第二十一条 医疗废物集中处置单位收集、运输、贮存和处置医疗废物应当符合国家规定的环境保护、卫生标准与规范。
医疗废物集中处置单位应当安装污染物排放在线监控装置，并确保监控装置系统处于正常运行状态。
　　第二十二条 医疗废物集中处置单位应当与医疗废物产生单位确定医疗废物的收集时间，并上门收集。
　　对于有住院病床的医疗卫生机构，处置机构应当每天收集医疗废物，做到日产日清；对于无住院病床的和确实无法做到日产日清的有住院病床的医疗废物产生单位，收集间隔时间最长不超过48小时。
　　第二十三条 医疗废物必须在运离医疗废物产生单位后24小时内抵达处置单位，国家有特别规定的从其规定。
　　第二十四条 医疗废物集中处置单位应当加强医疗废物贮存和处置设施、设备的维护、更新，保持设施、设备的正常运行。
　　第二十五条 医疗废物集中处置单位应当定期对医疗废物处置设施的环境污染防治和医疗废物处置的卫生学效果进行检测、评价，并将检测、评价结果每半年向市、县（区）环境保护行政主管部门、卫生行政主管部门报告一次。
　　第二十六条 医疗废物集中处置单位处置医疗废物，应当按照国家有关规定向医疗废物产生单位收取医疗废物处置费用。
　　第二十七条 医疗废物处置费按发改部门核准的收费标准实行。
　　第二十八条 医疗废物产生单位分类收集、暂时贮存和交运医疗废物所需的可重复使用的盛装医疗废物专用周转箱，由医疗废物集中处置单位按处置设备的统一配套提供，并向医疗废物产生单位收取押金。
　　第二十九条 医疗废物集中处置单位收集处置医疗废物活动享受有关税费优惠政策。
　　第三十条 医疗废物产生单位和医疗废物集中处置单位，应当就医疗废物的收集、移交、贮存、运送、处置和相关费用承担等方面的权利、义务和责任，医疗废物移交和接收的具体时间及方式签订书面协议，分别报所在地县（区）卫生、环保行政主管部门备案。
　　第三十一条 医疗废物产生单位和医疗废物处置单位应当定期向所在地县（区）卫生、环保行政主管部门报送医疗废物产生和处置报表。


第五章 监督管理


　　第三十二条 所在地县（区）卫生、环保行政主管部门应当按照职责分工，对医疗废物集中处置单位和区域内医疗废物产生单位从事医疗废物集中处置的活动进行监督管理。
各级卫生部门负责医疗废物移交医疗废物集中处置单位前的监管和按规定移交，对各医疗废物产生单位医疗废物的收集、包装、运送、暂存活动进行监督检查或者不定期抽查；督促各医疗废物产生单位及时足额缴纳医疗废物处置费。
各级环保部门负责对医疗废物集中处置单位的处置活动进行环境保护监督管理，对医疗废物集中处置单位从事医疗废物收集、运输、贮存、处置活动进行监督检查或者不定期抽查，确保医疗废物集中处置活动的环保、安全。
　　第三十三条 医疗废物集中处置单位发现医疗废物产生单位交付处理的医疗废物的种类、数量发生重大变化的，应当及时向所在地环保部门报告。环保部门接到报告后应进行调查，发现违法行为的，应依法查处。
　　第三十四条 价格主管部门负责对医疗废物集中处置费收取情况进行监督检查。对违反规定的，依法进行查处。
　　第三十五条 违法本办法规定的，由相关部门依据有关法律、法规的规定予以处理。


第六章 附则


　　第三十六条 计划生育技术服务、医学科研、医学教学、尸体检查等机构及其他相关活动中产生的医疗废物的管理依照本办法执行。
医疗卫生机构废弃的麻醉、精神、放射性、毒性等药品及其相关的废物的管理，依照有关法律、行政法规和国家有关规定、标准执行。
化学性废物中批量的废化学试剂、废消毒剂，以及批量的含有汞的体温计、血压计等医疗器具报废时，应当交由其他专门机构处置。
　　第三十七条 本办法自2012年8月1日起施行，有效期5年。